實(shí)地探訪(fǎng)：摘下“鬼城”帽子，常州樓市逆勢補漲？ | 樓市地理
做為長(cháng)三角經(jīng)濟強市之一，有諸多優(yōu)良財產(chǎn)集群的常州，卻在八年前被冠上“鬼城”的帽子——因為新城區樓盤(pán)亮燈率不敷，常州曾被外界量疑樓市庫存過(guò)高，在約束供地量以及去庫存后，常州樓市才逐步走出低洼步入正軌。
近期，“常州樓盤(pán)集體頒布發(fā)表漲價(jià)”、“常州一批房東加價(jià)賣(mài)房”等動(dòng)靜比來(lái)時(shí)常見(jiàn)諸網(wǎng)端，在大部門(mén)二三線(xiàn)城市樓市仍處于量?jì)r(jià)齊跌的低迷期時(shí)，常州那座曾被歸為“樓市鬼城”的江蘇二線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)實(shí)的在逆勢上漲嗎？第一財經(jīng)記者實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，雖然有個(gè)別樓市吹風(fēng)漲價(jià)，但現實(shí)上過(guò)去一年常州樓市總體成交低迷，價(jià)格下行壓力大，仍處于底部盤(pán)整期。
精拆房?jì)r(jià)格不及兩年前毛坯價(jià)
有媒體報導，從2022年12月起，常州有1*個(gè)板塊的新房?jì)r(jià)格上漲，此中武進(jìn)區的西太湖板塊有目共睹，新房成交價(jià)漲超10%。近日，第一財經(jīng)記者走訪(fǎng)了西太湖的新房項目一探事實(shí)。
“我們2022年賣(mài)得很不錯，光是整層賣(mài)的，本年就賣(mài)掉十多個(gè)整層，一層就是2000多萬(wàn)元?！痹凇靶呛訛懺聻场表椖?，一位置業(yè)參謀對記者暗示。
目前西太湖板塊大部門(mén)項目仍是“1字頭”，但是星河瀾月灣在售的7號樓已經(jīng)賣(mài)到24000元/平方米，最貴的樓層約為2*000元/平方米，僅剩下120平方米、1*0平方米戶(hù)型，此中1*0平方米的房子所剩不多。那并非一個(gè)室第剛需盤(pán)，而是高端公寓產(chǎn)物，以稀缺湖景為賣(mài)點(diǎn)，吸引了較多的外埠投資客。
“來(lái)那邊購房的上海、南京投資客挺多的，固然是公寓產(chǎn)物，但是投資價(jià)值較高，湖邊拿地管控嚴酷，物以稀為貴，以后也不會(huì )有那種產(chǎn)物了。有個(gè)在上海做工程的老板，借著(zhù)來(lái)常州賽馬拉松的契機，就訂下一整層?！敝脴I(yè)參謀稱(chēng)。
固然自稱(chēng)賣(mài)得比力好，但是置業(yè)參謀暗示，因為整體市場(chǎng)行情不太好，最新加推的那一棟相對之前降價(jià)了。她暗示，早在2019年時(shí)，項目?jì)r(jià)格就與如今平齊，并且仍是毛坯交付，如今改精拆修交付了，但價(jià)格未變，其實(shí)就是變相降價(jià)了。
“如今比2021年歲尾的價(jià)格降了三四個(gè)百分點(diǎn)，若是能全款買(mǎi)，還能再降三個(gè)點(diǎn)?！标P(guān)于價(jià)格，置業(yè)參謀暗示還能再談。
同樣的情況也呈現在室第項目中。在西太湖板塊，室第盤(pán)“星河丹堤”2021歲尾推出了第四期，2022年陸續加推了兩三棟，一共推出新房*00余套，全年去化400多套，目前的均價(jià)是17000元/平方米。
“兩年前我們項目賣(mài)第三期的時(shí)候，洋房?jì)r(jià)格就到達17000元/平方米了，并且是毛坯價(jià)。如今那一期是精拆修，才1*000元-17000元/平方米，精拆修比毛坯還賣(mài)得廉價(jià)點(diǎn)，確實(shí)也是因為行情不敷好?！痹擁椖繕虽N(xiāo)售暗示。
總體來(lái)看，常州的樓市與全國整體情況并沒(méi)有明顯區別，仍處于底部盤(pán)整期。按照克而瑞常州房產(chǎn)測評數據，2022年，常州全市（含金壇、溧陽(yáng)）新房供給量約為*51萬(wàn)平方米，同比下行約5*%；成交量約295萬(wàn)平方米，同比下行約57%。關(guān)于常州樓市來(lái)說(shuō)，新房供給和成交都腰斬，是近幾年的更低程度。
價(jià)格方面，按照克而瑞的年末統計，2022年常州全市新建商品室第均價(jià)為1725*元/平方米，同比微漲1.7*%；常州市區新房成交均價(jià)約19702元/平方米，同比上漲約2.4*%。不外，克而瑞認為，成交均價(jià)的構造性小幅上行次要源于改善和高端樓盤(pán)成為市場(chǎng)成交主力，以剛需和初步改善樓盤(pán)為主的區域房?jì)r(jià)則下行明顯?，F實(shí)上，常州全年價(jià)格下行壓力逐漸增大，成交量的持久低迷招致大都樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)折扣力度加大，“以?xún)r(jià)換量”成為各樓盤(pán)增加銷(xiāo)售的次要手段。
而傳統的成交旺季“金三銀四”和“金九銀十”在過(guò)去一年都未呈現，僅在*月和12月呈現了兩次小幅度的成交“翹尾”，那次要是受年中和歲暮業(yè)績(jì)沖刺影響，各樓盤(pán)加大了推量和營(yíng)銷(xiāo)折扣力度，招致的階段性成交小幅上行。
“萬(wàn)元地”頻出但地價(jià)總體下滑
雖然總體成交低迷，常州卻確實(shí)有多個(gè)樓盤(pán)吹風(fēng)上調價(jià)格，好比有央企開(kāi)發(fā)商頒布發(fā)表從202*年1月1日起全系價(jià)格上調2%，也有房企發(fā)通知頒布發(fā)表收歸去年歲尾的所有營(yíng)銷(xiāo)折扣。許多樓盤(pán)在聯(lián)手營(yíng)造樓市回暖現象，而那次要與去年下半年“萬(wàn)元地”的頻繁成交有關(guān)。
土拍不斷是樓市的風(fēng)向標。2022年，常州全市（含金壇、溧陽(yáng)）涉宅運營(yíng)性用地共成交70宗，一共收金*10億元，那此中絕大部門(mén)地盤(pán)都鄙人半年出讓?zhuān)习肽陜H成交了4宗。但是下半年常州地盤(pán)市場(chǎng)進(jìn)入加速形式，光是“萬(wàn)元地”就成交了28宗，此中更高成交樓面價(jià)到達了17*1*元/平方米。
而目前常州全市新建商品室第均價(jià)僅為1725*元/平方米，那一輪大量“萬(wàn)元地”的出讓?zhuān)鸵馕吨?zhù)常州將來(lái)新房市場(chǎng)有漲價(jià)可能。
然而，從拿地企業(yè)的角度來(lái)看，常州去年全年的土拍市場(chǎng)其實(shí)不熱鬧，大都地盤(pán)都依賴(lài)本土國企平臺托底。十分州本土國企的拿處所，一個(gè)手就能數過(guò)來(lái)：僅有中建智地一家央企，以及華宇建立、華盛兩家本土民企。
因為大都地盤(pán)被“托底”，所以也不成能構成太高溢價(jià)，根本都是一輪加價(jià)成交。按照克而瑞統計，常州全市宅地呈現量增價(jià)跌的整體趨向，2022年常州市區（不含金壇、溧陽(yáng)）宅地成交量為271萬(wàn)平方米，同比去年增加24.24%，一幅宅地流拍；而均勻樓面價(jià)為10521元/平方米，同比下跌9.22%。
也就是說(shuō)，排除掉一部門(mén)高價(jià)地之后，常州的整體土拍價(jià)格現實(shí)并未有打破，以至較2021年還有所下滑。
而處所國企城投平臺拿地還將對樓市產(chǎn)生后續影響。有業(yè)內人士指出，城投拿地后，項目開(kāi)發(fā)慢、入市率低。據克而瑞統計，2021-2022年集中供地項目整體開(kāi)工率為**%，而城投類(lèi)公司拿地開(kāi)工率只要1*%。良多城投缺乏開(kāi)發(fā)操盤(pán)的才能，拿地后可以快速鞭策項目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的城投不多。
常州全年*00多億價(jià)值的地盤(pán)，根本都被處所國企平臺包辦，克而瑞認為，不排除它們具備單獨開(kāi)發(fā)室第的前提，譬如黑牡丹、晉陵、龍控、東方新城、科維、新運集團等均已有了獨立開(kāi)發(fā)室第的案例，但綜合來(lái)講，2022年成交的宅地，202*年具備上市前提的不會(huì )良多，將形成可入市純新盤(pán)大幅少于往年同期。
“新能源之都”將迎樓市變局
常州做為長(cháng)三角地域重要的工業(yè)城市，不斷與蘇州、無(wú)錫構成蘇錫常都會(huì )圈。但是八年前，因呈現新樓盤(pán)大規模不亮燈的情況，常州成了出名“鬼城”。去年下半年多量量賣(mài)地的常州，還曾有過(guò)“三年零供地”的汗青。
2011年至2014年，常州商品房庫存一度持續激增，巔峰期間，常州商品房庫存的去化周期超越20個(gè)月。
于是，2014年時(shí)，幾幅衛星照片捕獲到國內多個(gè)城市“空城”現象，一幢幢林立的高樓沒(méi)有住戶(hù)，附近也沒(méi)有配套，顯得非?；臎?，媒體將那些城市描述為“鬼城”，常州即是此中之一，另一個(gè)出名“鬼城”是煤城鄂爾多斯。
同年，常州一高捧住宅推出“限時(shí)促銷(xiāo)”，為了炒做，自稱(chēng)毛坯房源從之前的每平方米一萬(wàn)多元降到更低5*80元，招致外界盛傳經(jīng)濟興旺的長(cháng)三角城市常州竟然呈現“樓市崩盤(pán)”現象。
因為樓市情況形成全社會(huì )龐大存眷，常州的宣傳部分還曾召開(kāi)媒體通氣會(huì )停止辟謠。常州市房管局其時(shí)拿出一組數據回擊“鬼城”、“崩盤(pán)”等言論：201*年，常州商品住房銷(xiāo)售712.2萬(wàn)平（*0848套），同比上升8.22%；購房者中，有*9.48%的人是常州新市民，全市商品房均勻價(jià)格為7070元/平方米，同比平穩小幅上漲；市區商品房成交量在江浙滬地域排名第五，僅次于上海、杭州、南京和蘇州，在江蘇省內排名第三。
固然官方力證常州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體安康運行，但從2014年起往后三年，常州幾乎零供地。201*年是常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的分水嶺，那一年常州完成了“三年不供地”使命，樓市末于起頭蘇醒。
2017年常州恢復供地時(shí)，在長(cháng)三角強經(jīng)濟城市里，常州已經(jīng)屬于價(jià)格凹地，樓面價(jià)只要5000-*000元/平方米。曲到2018-2019年，土拍市場(chǎng)逐步活潑，外來(lái)房企頻頻現身土拍，常州的房?jì)r(jià)才實(shí)正迎來(lái)補漲。
從2017年到2018年，常州的樓市均價(jià)由不到7000元/平方米攀升至1*000元/平方米，曲到目前漲至1725*元/平方米。
深圳的星河控股是在常州深耕的一家典型外來(lái)房企。八年前被拍到“鬼城”照片的樓盤(pán)項目，恰是由星河控股開(kāi)發(fā)、位于武進(jìn)區武宜路的星河國際，那是一個(gè)超大型樓盤(pán)。那里曾因處于新城區，晚間亮燈率不敷三成，而被批為人氣不敷，現在那一片區早已成熟，房?jì)r(jià)也躍升至2*000元/平方米擺布，超越全市均勻程度。第一財經(jīng)記者此次看望的星河瀾月灣、星河丹堤也是由星河控股開(kāi)發(fā)，星河丹堤的總建面到達125萬(wàn)平方米，星河國際總建面超220萬(wàn)平方米。
除了深圳星河控股，近年來(lái)深耕常州的房企還包羅路勁、碧桂園、光亮、金科、中梁、華潤、招商、中建智地等。此外，常州還出了一家本土房企新城控股，一度進(jìn)入全國房企銷(xiāo)售規模前十榜單。
在江蘇省內GDP排名第五的常州，近年來(lái)高調提出打造“新能源之都”的目的，欲與上海、深圳一拼高低。常州官方發(fā)布的數據顯示，目前常州動(dòng)力電池產(chǎn)銷(xiāo)量居全國第一，獨占全國的五分之一；常州擁有抱負、比亞迪等4家整車(chē)消費企業(yè)，新能源整車(chē)產(chǎn)量占江蘇全省的一半；常州太陽(yáng)能光伏財產(chǎn)鏈條完好，電池片及組件產(chǎn)能占全國10%擺布。2022年11月11日，胡潤研究院發(fā)布《2022胡潤中國新能源財產(chǎn)集聚度城市榜》，常州位居第五。
目前，江蘇已有南京、蘇州、無(wú)錫、南通四城進(jìn)入GDP“萬(wàn)億俱樂(lè )部”，下一個(gè)沖刺者就是常州，新能源財產(chǎn)或將飾演無(wú)足輕重的角色。
2022年，常州還引進(jìn)各類(lèi)人才110*78人，總量比2021年增長(cháng)5%，再創(chuàng )汗青新高。
從財產(chǎn)和生齒看，常州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備持久優(yōu)勢，不外2022年不只大都外來(lái)房企撤出了常州地盤(pán)市場(chǎng)，就連當地龍頭新城控股也未拿地。跟著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸棲身自己，房企不再自覺(jué)逃求擴張，常州的房地產(chǎn)格局也勢必重塑。
